Блог Сергея Сандера

Большинство покупателей зарубежной недвижимости могут выезжать на отдых только на несколько недель в году, остальное время дом либо пустует, либо сдается в аренду. Именно это обстоятельство удерживает многих от покупки, ведь налог на недвижимость и коммунальные расходы часто перекрывают стоимость гостиничного номера или аренды апартаментов на том же курорте, а поиск арендаторов – довольно хлопотное занятие. Покупка фракций позволяет, с одной стороны, сэкономить как на покупке, так и на содержании недвижимости, а с другой – отдыхать в гораздо более дорогом и роскошном доме.

Фракционное владение на рынке недвижимости возникло в начале 1990-х гг. в США, рассказывает журнал Homes Overseas. Инициатива исходила не от акул бизнеса, а от компаний друзей, которые стали покупать курортную недвижимость в складчину. Сегодня большинство фракционных объектов – это уже не «кооперативы» друзей. По словам пионера продаж курортной недвижимости Дэвида Дисика, когда в середине 1990-х гг. он открывал первые «частные жилые клубы» (Private Residence Clubs), он никак не думал, что вскоре эта индустрия будет генерировать продажи в объеме $2 млрд в год.

По сути, система фракций похожа на схему, по которой распределяется квартира между членами семьи. Но в отличие от квартиры владелец пользуется не частью площади, а всем объектом, но ограниченное время. Фракциями продается не основное жилье, а курортная недвижимость, и за каждым собственником в договоре закрепляется период, в течение которого он ежегодно может отдыхать в этом доме (три месяца при покупке одной четвертой доли, две недели – при покупке 5%). В частичную собственность предлагаются не только особняки, но и апартаменты и номера в кондо-отелях.

Покупатель фракции получает полноценно оформленную долю собственности на объект с возможностью свободно ее продавать, дарить, завещать и т. д. Некоторые договоры предполагают плату при перепродаже контракта, и клуб сам занимается поиском новых покупателей. Но ключевое положение неизменно: имя клиента указывается в документе, подтверждающем право собственности на недвижимость. Именно благодаря низким рискам фракционные схемы завоевывают рынок, оттесняя таймшер на задний план.

Фракционные схемы предполагают и программы обмена. Существует и особая форма – фонды, дающие своим членам возможность отдыхать на любых курортах, входящих в сеть. Клиент покупает не долю объекта, а пай самого фонда и фактически становится собственником небольшой доли всех принадлежащих фонду домов в соответствии с размером взноса.

Обычно фракционная собственность рассматривается не как инвестиция, а как доступная возможность для роскошного отдыха. В отличие от номера в отеле в свой «фракционный» дом можно пригласить семью и друзей.

Конечно, сегодня цены на недвижимость уже не те, что лет десять назад, но выбрать фракцию в рамках бюджета от $30 000 до $150 000 не составляет труда. Например, одна четвертая доля особняка на Мадейре обойдется в $120 000; за $70 000 можно купить фракцию шикарной виллы в национальном парке Крюгер в ЮАР; в $20 000 оценивается неделя в итальянском комплексе с бассейном, теннисными кортами и прекрасными видами на горы и Адриатику. Кроме того, на часть стоимости может быть оформлена рассрочка.

Развитие сегмента фракций на рынке зарубежной недвижимости, по мнению экспертов, имеет не только коммерческое, но и социальное значение. По сути, возник и растет класс «миллионеров» из среднего класса, которые живут той же жизнью, что и настоящие миллионеры, но платят значительно меньше, приобщаясь к предметам роскоши, о которых прежде могли только мечтать. Это «миллионеры» не по объему капиталов, а по образу жизни.

Тем не менее – и вопреки общему спаду на рынках недвижимости – фракционные схемы покупки процветают и завоевывают умы европейцев. Потребители увидели в этом сегменте возможность сохранить высокий уровень жизни в условиях экономического спада. По словам основателя компании Fractional Life Пирса Брауна, люди сознают, что жизнь не бесконечна, поэтому многие хотят получить максимум возможного здесь и сейчас. У них особое отношение к роскоши, они особенно высоко ценят впечатления. Для таких людей фракции становятся идеальным вариантом.

Так что зачем вам покупать весь этот сладкий «торт», когда можно заплатить за один кусок?